本文摘要：一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商于是以打响突围战。

一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商于是以打响突围战。这里仅有租金一个月就必须56000元。

由于商场人气较少、店租低再行再加人工成本，一天平均值要买6000元才能返本。很多正处于亏损状态的店铺不能自由选择关店。日前，在坐落于上海市闵行区吴中路的爱琴海购物公园，某餐饮区服务员李然（化名）向记者回应。李然所说的现象并非个例。

近两年来，商业地产呈现出持续降温趋势。上海易居房地产研究院日前公布的《中国百城商业地产市场报告》表明，2018年11月，全国100个城市商业地产年初总计成交价面积为14257万平方米，同比增加7.0%。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，2018年11月全国100个城市商业地产成交价展现出一般，这和全国市场的降温态势总体相符。

不受住宅市场降温、银行贷款政策放宽、市场预期调整等因素影响，此类物业交易面对阻力。连日来，记者先后实地探访了梅龙镇广场、中信泰富广场、月星环球港、华润万象城、上海爱琴海购物公园、恒隆广场、兴业太古汇等核心商圈的商业地产项目展开探访并对牵涉企业展开了专访。记者在探访中看见，核心购物商圈闭店、翻修、空置等现象并不在少数。

上海爱琴海购物公园涉及负责人回应，不拒绝接受记者专访；华润万象城涉及媒体接入人对于记者的专访催促亦并未做出对此；中信泰富方面回应必需要发帖桥接涉及负责人。兴业太古汇、爱琴海等商业空铺频现坐落于南京西路的梅陇镇广场中多数店铺更为冷清，不少店铺都在折扣销售，部分产品早已二折销售，但仍无人问津。行业大环境下，2018年上海商业地产的展现出并不理想。

第一太平戴维斯数据表明，2018年前11个月，上海零售总额同比下降7.9%，增长速度较2017年同期上升0.2个百分点。2018年全年共90万平方米追加供应入市，较2017年上升7.3%。此外，2018年四季度核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.2个百分点至6.8%，较2017年同比下跌0.9个百分点；非核心商圈空置率环比下降0.4个百分点至6.8%，同比下跌0.1个百分点。2019年1月8日，本报记者实地探访找到，坐落于南京西路的梅陇镇广场中多数店铺更为冷清，不少店铺都在折扣销售，部分产品早已二折销售，但仍无人问津。

商场B1至一层的餐饮店砖客源密集，二至十层的店铺则客流量较低，jessica episode由于客流量较少，将于2019年1月15日撤柜，翡翠酒家也贴出来歇业通告。此外，梅龙镇广场的二层和五层分别有一家空置店铺标示新店将要开业敬请期待的字样。

而在坐落于上海市静安区南京西路1168号的中信泰富广场除了几家餐饮，多数门店客流量较少，大多店铺都在展开折扣广告宣传，但仍没更有过于多顾客。记者同时找到，中信泰富上下六层，除一楼外皆有空置店铺，其中二楼有5家店铺空置，三楼有6家，已相似该层总店铺的三分之一，且空置店铺外没任何解释。2019年1月9日，本报记者实地探访了坐落于上海市闵行区吴中路的爱琴海购物公园。

值得注意的是，在一般来说人流较多的一楼，标识为在此施工，若无协议书Opening soon将要登场，敬请期待Coming soon等字样的店铺占到比一楼总铺面数量多达三分之一。其中，某种程度坐落于一楼的取名为AERONAUTICA MILITARE的店铺甚至经常出现了闭店的情况。在爱琴海购物公园的地下一楼，上述情况更加引人注目。大面积店铺皆经常出现了闭店的情况。

以餐饮为主要点评点的地下一楼仅有两三家店铺正处于长时间营业状态。餐饮店服务员李然向本报记者回应，这里仅有租金一个月就必须56000元。由于商场人气过于较少、店租太高再行再加人工成本过低，一天平均值要买6000元才能返本。所以，很多正处于亏损状态的店铺不能自由选择关店。

此外记者找到，月星环球港从一层开始有空置店铺，其中一至三层共计5家店铺空置，亨得利等三家正在翻新升级，baby care和如一餐厅将要开业；四层有6家店铺空置，另有小菜园等四家餐饮表明开业在即。2019年1月11日，记者探访找到，坐落于南京西路核心商圈的兴业太古汇有少量店铺正在围栏翻新，回应将要开业。

此外，一至三层都皆有有所不同数量的空置店铺。L3层的日置名媛美容店正在做到活动，卖300元的卡可以永价值5888元的服务。尽管如此，近两年上海追加购物中心数量大大提高。

数据表明，上海购物中心新的进速度较慢，2017年原设的有50家左右，2018年又进了60家左右，在上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌显然，尽管购物中心数量减少，但摆摊店的人并没减少，所以不会受到一些影响。目前，购物中心特别是在是传统购物中心都在展开调整，面积过于、品牌严重不足、非常丰富度过于，很更容易就被出局掉。

另外，经济下降也有一定的影响，经济环境不悲观，大家攥到手里的钱较少了。除此之外，还受到电商的影响。

体验式业态破局？近年来，新零售沦为多家商业地产运营商发力的方向。记者实地探访坐落于上海市普陀区的月星环球港了解到，体验式业态完全遍及所有楼层。根据第一太平戴维斯中国公布的《中国零售20城》专题报告，中国的零售格局极为多元，消费习惯具备显著的区域及城市差异。要想要在这样多元化、创新型的零售市场蓬勃发展，零售业主必需做思路灵活，需要另辟蹊径。

CBRE世邦魏理仕在2019年1月16日公布的《2019年中国房地产市场未来发展报告》中认为，在之后演变的消费升级进程中，消费者日益成熟期并持续诉之更加多新的市场需求。在销售渠道上，线上和线下已转入实质性的融合期，纯线上红利触顶，电商全面入驻线下。仅有渠道战略促成餐饮新型门店市场需求，比如堂食+店内门店、不设置厨房的分享餐厅和智能门店等。在空间运营上，商场仍然意味着是购物的场所，还可以更好地分担娱乐、文化、甚至商务办公等功能；在消费手段上，消费者连同品牌和商场都会参予到同一场零售新的科技革新的浪潮中。

事实上，近年来，新零售也沦为多家商业地产运营商发力的方向。2019年1月9日，记者实地探访坐落于上海市普陀区中山北路3300号的月星环球港了解到，其内另设通过扫码参予游戏的电子屏、VR虚拟现实体验设备、儿童乐园等，体验式业态完全遍及所有楼层，价格在30～100元一次平均。与体验式业态的消费顾客比起，高档品牌和部分服装店铺则比较冷清。

上海市闵行区吴中路1799号的华润万象城冰场亦更有了不少消费者，其中多数为自学滑冰的学生。互为较冰场，会员制Meland儿童茁壮乐园和首次转入中国的终极银幕激光LUXE的百丽宫影城的主力店的客流量更为热烈，几家以箱包、服饰居多的店铺和六层完全无人问津。不过，记者在探访中了解到，类似于体验式业态在人流更有上也展现出各异。

爱琴海购物公园体验式业态类产品布局更为非常丰富，还包括明珠美术馆、新华书店、红星电影世界、智旅冰雪乐园、柔道馆、酷乐潮玩、卡通尼乐园等。不过记者注意到，上述项目涉及客流量较少。杜斌回应，体验式业态的产于十分甚广，商家必须针对自己购物中心的客群和周边的客群，理解这种体验式业态的东西是不是他们所必须的、大家讨厌的、是不是合乎社会现状的，要根据有所不同的购物中心、有所不同的体验式业态、有所不同的市场需求来要求，否则不会经常出现投放多，消费者较少的情况。

盈利承压据新世界百货日前公布的2018年年报，2018年公司经营利润仅有为1.85亿港元，较2017年的2.78亿港元增加了33.45%。2018年净利润为1108.5万港元，较2017年的1.28亿元大幅度下降91.4%。近年来，不受宏观调控的大环境影响，商业地产的运营业绩也不颇理想。中指研究院日前公布的《商业地产市场月度报告》表明，2018年前三季度，杂货和零售业同比快速增长6.5%，增幅较2017年同期回升0.7个百分点。

住宿和餐饮业同比快速增长6.7%，增幅较2017年同期回升0.5个百分点。2018年1～11月，全国商业营业用房销售面积为1.01亿平方米，同比之后上升，降幅不断扩大2.3个百分点至5.1%。从明确企业的运营业绩来看，据新世界百货日前公布的2018年年报，2018年公司经营利润仅有为1.85亿港元，较2017年的2.78亿港元增加了33.45%。2018年净利润为1108.5万港元，较2017年的1.28亿元大幅度下降91.4%。

截至2018年6月30日，新世界百货借款为18.77亿港元。值得注意的是，截至2018年6月30日，新世界百货流动负债为1273.9万港元，流动资产仅有为289.1万港元。

流动负债相比之下多达流动资产。月星集团有限公司债券2018年半年度报告表明，截至报告期末，月星集团的有息负债规模共132.04亿元，还包括短期借款9.6亿元、一年内届满的非流动负债9.28亿元、长期借款81.73亿元和应付债券31.43亿元，合计占到负债总额比例为67.14%，占到净资产比例为105.49%。截至2018年12月31日起至一个月，华润置地及其附属公司（本集团）构建总合约销售金额大约人民币210.2亿元，总合约销售建筑面积大约112.92万平方米。

其中，策画项目合约销售金额及合约销售建筑面积分别大约人民币134.1亿元及94.71万平方米，分别按年上升51.1%及40.4%。截至2018年6月30日，华润置地流动负债为2809.67亿元，2017年同期则为2398.23亿元，同比快速增长17.16%。截至2018年6月30日，恒隆地产收益51.50亿港元，同比上升19%，其中物业销售10.32亿港元，同比上升59%。

大量新的供应入市及宏观经济环境将造成整体租金涨幅受限，但新零售、体验式业态、跨界填充品牌开店市场需求依然充沛，承托优质项目租金务实快速增长。此外，部分存量项目虽开业初期租金较低、进驻亲率不低，但通过业态调整和持续引进新的品牌使租金补涨，将稳固整体市场租金水平。第一太平戴维斯上述报告认为。一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商于是以打响突围战。

图为上海北外滩近期营业的一家购物中心。

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